המסלול הכספי: חישוב תשואה על דירה עם משכנתא
איך לחשב תשואה על דירה עם משכנתא? 6 צעדים פשוטים
חושבים על השקעה בדירה? אם כן, סביר לכלול את המשכנתא בתהליך, אבל מה עם התשואה? מהו האחוז הזה שמדובר עליו כל הזמן, ואיך לעזאזל יודעים אם כדאי להשקיע או לא? במאמר הזה נצלול יחד לעמקי החישובים וניתן לכם כלים שיאפשרו לכם לדעת בדיוק כמה כסף אתם הולכים לקבל.
מהי תשואה ואיך היא מחושבת?
תשואה היא מדד פיננסי שמצביע על הכדאיות של השקעה. היא מחושבת לפי היחס בין הרווחים שהשקעה מייצרת לבין ההשקעה עצמה. במקרה של דירה, מדובר לרוב בשכר דירה שמתקבל מול ההשקעה הכללית בדירה, כולל עלויות משכנתא, אחזקה, מיסים ועוד.
המרכיבים לחישוב התשואה
- שווין הנדל"ן – כמה שווה הדירה? קביעה זו יכולה להתבצע על ידי סוקר או משווי דירות אחר.
- שכר דירה – כמה אתם מקבלים בכל חודש? יש לקחת בחשבון תקופות פנויות, עלויות ניהול ואחזקה.
- עלות המשכנתא – כמה תשלמו בכל חודש על ההלוואה? אין לשכוח לקחת בחשבון את הריבית.
- עלויות נוספות – מסים, ועד בית, אחזקות וכו'.
שלב 1: חישוב השכירות השנתית
קדימה, נתחיל עם השכירות השנתית. כדי למצוא את התשואה, נתחיל ממה שחשוב באמת – כמה כסף אתה עושה מהשכירות שלך?
שאלות נפוצות:
שאלה: כיצד אני יכול לקבוע כמה לשכור את הדירה שלי?
תשובה: תמצא דירות דומות באותו אזור, ואם תמחר את הדירה שלך נכון, תרוויח!
שלב 2: חישוב ההשקעה הכוללת
כעת זה הזמן לקחת את כל העלויות הכרוכות ברכישת הדירה. יש לקחת בחשבון את המחיר הכולל של הדירה, עלויות נוספות, הוצאות ניהול, דמי תיווך אם יש, ועלויות של תיקונים נדרשים. אז מה חסר לנו?
שאלות נפוצות:
שאלה: האם אני צריך לכלול גם עלויות תיקון וישוב?
תשובה: Definitely! עוֹד לא דיברנו על ניהול, ועד בית, מיסים וכל מה שקשור לאחזקה – הדברים האלה מצטברים!
שלב 3: חישוב עלויות המשכנתא
לגמרי לא בא לנו שהמשכנתא תשלוט בנו, אבל היא כאן כדי להישאר. כמה תשלמו בכל חודש? חשוב להבין שהריבית משפיעה על הסכום הסופי שאתם מחזירים. לא לשכוח קנסות בגין פירעון מוקדם, זה יכול להוריד מכם לא מעט!
שאלות נפוצות:
שאלה: איך מחשבים את הריבית על המשכנתא?
תשובה: חישוב הריבית הוא עולם שלם. מומלץ לשוחח עם הבנק שלכם או להשתמש באינטרנט לחישובי משכנתא.
שלב 4: חישוב התשואה
כעת, כשיש לנו את השכירות השנתית וההשקעה הכוללת, אפשר לערוך את החישוב הסופי. כאן זה נראה כמו חישוב פשוט, אבל לא לכל אחד יש גישה לעולם הזה.
הנוסחה:
תשואה = (שכירות שנתית – הוצאות משכנתא) / השקעה כוללת * 100%
שלב 5: פרמטרים נוספים שחשוב לקחת בחשבון
האם התשואה הגבוהה היא באמת כל מה שחשוב? ישנן גורמים נוספים כמו התעבורה של האזור, עלייה בערך הנדל"ן לאורך השנים, דינמיקות השוק ועוד. אל תתעלמו מהם!
שאלות נפוצות:
שאלה: מה קורה אם השוק מתמוטט?
תשובה: אפשר לומר באופן כללי שאם תבחרו היטב ותחקרו את האזור, תימנעו ממקומות בעייתיים.
שלב 6: ניתוח סיכונים
אין דבר כזה השקעה ללא סיכונים. בדיוק כמו בספקולציות בבורסה, גם בנדל"ן ישנה אפשרות להפסיד. חשוב לערוך ניתוח סיכונים קפדני ולשקול גם מה התוכנית שלכם אם הכל הולך לא כפי שתכננתם.
שאלות נפוצות:
שאלה: מה אני יכול לעשות כדי לצמצם סיכונים?
תשובה: בידקו מקום שבו יש עקומת גדילה טובה, אפשר לדבר עם תושבים מקומיים או אנשי מקצוע בתחום הנדל"ן.
באופן כללי, חישוב התשואה על דירה עם משכנתא לא חייב להיות מסובך או מרתיע. העלאת מודעות בכל הנוגע למשכנתא עשויה לעזור לכם להוציא את המיטב מהשקעתכם. השקעה עצמית והבנה פרסונלית אחת תאפשר לכם לקחת את השליטה שלכם לידיים. אז, אל תהססו להתחיל בדרך שלכם לנדל"ן – החישוב הפשוט הזה יכול לשנות אתכם!