האם יש מע"מ על רכישת דירה ומה חשוב לדעת
אז… יש או אין מע"מ כשקונים דירה?
התשובה הקצרה? תלוי. התשובה הארוכה? שווה לקרוא
בין אם אתם עומדים לקנות את הדירה הראשונה שלכם, שוקלים השקעה נבונה ליום סגריר, או סתם תוהים לאן נעלם עוד סכום נאה מהצעת המחיר – השאלה "האם יש מע"מ על רכישת דירה?" היא הרבה יותר חשובה ממה שנראה. כי ברגע שאתם מבינים את זה, אתם לא רק יודעים למה אתם משלמים, אלא גם מבינים מתי לא צריך לשלם.
3 מצבים שונים – 3 תשובות שונות. נעים להכיר את המציאות
1. דירה חדשה מקבלן – כן, יש מע"מ. והרבה
כשרוכשים דירה חדשה מקבלן (הקבלנים בדרך כלל לא מתנדבים להזכיר את זה), המחיר כולל מע"מ בגובה 17%. זה לא מעט, ובמספרים עגולים, עבור דירה שעולה 2 מיליון ש"ח – אתם משלמים למעשה 290,598 ש"ח פשוט על המס הזה.
- המע"מ מחושב מעל מחיר הדירה כפי שהוצג על ידי הקבלן
- לא ניתן לקזז או לדרוש החזר על הסכום – הוא חלק בלתי נפרד מהעלות
- הקבלן מחויב לציין אם המחיר כולל/לא כולל מע"מ – שימו לב לזה במסמכים
2. דירה יד שנייה – אין מע"מ, אבל…
כשאתם קונים דירה מבעלים פרטי, אין מע"מ על הרכישה עצמה. לכאורה, נשמע נהדר. אבל רגע לפני שאתם פותחים שמפניה – כדאי לדעת שהמדינה יודעת איפה "לכסות פערים".
- אין מע"מ על העסקה עצמה, כי המוכר אינו עוסק או חברה בע"מ
- כן תשלמו מס רכישה (והוא יכול להיות גם הוא כמה אחוזים טובים)
- אם יש מעורבים מקצועיים (כמו עורך דין או שמאי), הם יגבו שכ"ט עם מע"מ
3. דירה מקבוצת רכישה – פה זה מסתבך…
קבוצת רכישה היא הדרך של כמה יזמים חובבים (או פחות חובבים) להתארגן לבניית בניין דירות. לכאורה מדובר בחסכון, אבל צריך להיכנס לפרטים:
- אם הרכישה כוללת גם שירותי בנייה (לא רק הקרקע), ייתכן שעל הבנייה תחול חובת מע"מ
- המע"מ לא תמיד מוצג בעלות הראשונית – והפתעות זה תמיד נחמד, אבל לא בחשבון הבנק
- השאלה האם יש מע"מ תלויה גם במבנה המשפטי של הקבוצה וניהול הכספים
רשימת שאלות נפוצות – בדיוק כל מה שרציתם לשאול (אפילו אם עוד לא ידעתם)
• האם קניית דירה להשקעה מחייבת במע"מ?
אם הדירה נקנית מאדם פרטי – אין מע"מ. מקבלן – כן, כמו תמיד.
• האם אפשר להחזיר את המע"מ במקרה שזה לצורכי עסק?
רק אם אתם עוסקים או חברות שיש להן פעילות עסקית בדירות, וגם אז – בעזרת רו"ח שלא שותה קפה בזמן מילוי טפסים.
• הדירה רשומה על שם עוסק מורשה – יש מע"מ?
לא בהכרח. מה שמשנה הוא מי המוכר ומהי מטרת הדירה – מגורים אישיים או נכס עסקי.
• הקבלן כתב לי "המחיר כולל מע"מ" – האם זה סופית?
כן. אם המחיר כולל מע"מ, אתם לא צריכים לשלם אותו בנפרד – זה חלק מהסכום שהוצג.
• האם מס רכישה ומע"מ זה אותו דבר?
ממש לא. מדובר בשני מיסים נפרדים, משולמים לגופים שונים, ולאחד מהם יש נטייה להופיע בארנקים ברגעים הכי פחות נוחים.
• אז בעצם – מתי לא משלמים מע"מ בכלל?
בעסקאות בין פרטיים של דירות קיימות, או רכישת קרקע ללא בנייה (לרוב…).
מה עוד חשוב לדעת לפני שרוכשים דירה?
לפני כל צעד נדל"ני עם תג מחיר שמתחיל ב־"2 מיליון", כדאי לזכור עוד כמה דברים קטנים – כאלה שיכולים להפוך את העסקה מזדמנות חייך למתנה שאת/ה לא רצית לקבל:
- תמיד, אבל תמיד, לקרוא את האותיות הקטנות ולקבל אישור בכתב שהמחיר כולל או לא כולל מע"מ
- לבקש מדו"ח מפרט מלא של התשלום – האם יש עוד חיובים נלווים (עו"ד, פיתוח, חניה…)?
- לבדוק אם קיימת אפשרות להחזר מס (למשל, במקרה של נכות, רוכש יחיד, אזורי פיתוח וכו')
- עם כל הכבוד למע"מ, מס רכישה הרבה יותר "משעמם", אבל עולה לא פחות – אל תשכחו אותו
והשורה התחתונה? הכסף לא הלך לאיבוד – הוא פשוט רוקד ריקודים סלובקיים בקופת המדינה
רכישת דירה היא אחד הצעדים הכי מרגשים (וגם מלחיצים) שתעשו בחיים. המע"מ, עם כל הלא–סקסיות שבו, הוא רק חלק מהתמונה הגדולה. עצם זה שהגעתם לכאן, סקרנים להבין איך זה עובד, זה כבר חצי מהדרך לפעול נכון. זכרו – בכל עסקת נדל"ן, לא פחות מהנכס עצמו חשוב גם להבין את המסביב. כי לפעמים, מה שלא כתוב בגדול – שווה יותר ממה שכן.
אז דירה כבר יש? יופי. עכשיו רק נשאר להבין אם גם נשאר משהו לספה – ופה, תשובה – אין.