דיור במחיר מופחת: מי זכאי, איך וכמה כל המידע
כשבשוק קיימות מספר תוכניות לרכישת דירה במחיר מופחת, השאלות עולות – מי זכאי? מה ההבדל בין התוכניות ומה התהליך מצריך מאיתנו? בואו ונעשה סדר בדברים
עומר רגב
כל שר שיכון בשנים האחרונות הביא עימו תוכנית חדשה, בניסיון להתמודד עם ההיצע שאינו עונה על ביקוש דירות למגורים בישראל; מחירי הדיור הגבוהים אשר מקשים על זוגות צעירים וחסרי דיור להגיע למצב בו הם רוכשים דירה משלהם. כיום, קיים בלבול מסוים, בעיקר בשל העובדה שבשוק עדיין פועלות במקביל מספר תוכניות שמטרתן להעניק הנחות וסבסוד לדירות למגורים לזכאים: מחיר למשתכן, דיור במחיר מופחת ומחיר מטרה.
מי זכאי לדיור במחיר מופחת?
התוכניות השונות מבוססות על מתן אפשרות להכנס להגרלה אשר תזכה בהנחה ובהקלות ברכישת דירות הכלולות בפרויקט לזכאים. ההבדלים בין התוכניות קשורים למכרזים עצמם – היכן הפרויקטים ייבנו, דרך התמחור והתחרות בין היזמים ועד אחוז הדירות בפרויקט אשר יימכר בשוק החופשי. אחד הדברים שנשארו קבועים בין התוכניות היא השאלה – מי זכאי למחיר למשתכן?
זכאים הם בראש ובראשונה חסרי דיור: אנשים שאין ברשותם דירה או חלק מדירה (מעל לשליש) במשך שלוש השנים האחרונות. יוצאי דופן במובן זה הינם הורים יחידניים אשר הילדים (עד גיל 21) הם ברשותם וכן הייתה ברשותם עד חצי דירה שנמכרה במהלך תהליך הגירושין או לפני כן.
עם זאת, ישנם מצבים בהם שוללים את הגדרת "חסר דיור": זכויות בנחלה או ביישוב קהילתי, זכויות בדירה שנמצאת בשלבי בנייה, זכויות על קרקע המיועדת לבנייה (כזו שניתן להוציא עבורה היתר בנייה למגורים, גם אם כזה לא ייצא), או השכרת דירה בדמי מפתח.
כמו כן, לא כל חסרי הדיור הם זכאים. מי שעונה על ההגדרה של חסר דיור, חייב גם לענות על דרישות נוספות על מנת להיות זכאי לדיור במחיר מופחת. הדרישות הנוספות הן שיוך לאחת הקבוצות הללו:
- זוג נשוי, ידועים בציבור, כאלו שעתידים להתחתן (נרשמו לחתונה) תוך שלושה חודשים ומאורסים בחברה הערבית.
- יחידים מגיל 35 ומעלה
- הורים יחידים (בין אם הילדים בחזקתם או שלא)
- נכים ברגליהם המרותקים לכיסא גלגלים עם דרגת נכות של 75% לצמיתות, וכן נפגעי פעולות איבה ומערכות הביטחון בשיעור של 50% הזכאים לקבלת קצבה.
משפרי דיור במחיר למשתכן – זכאות שלב שני
התוכניות גם קבעו "פעימה שנייה" שאפשרה גם למשפר דיור לרכוש דירה במחיר מופחת, במידה ונותרו דירות שנה לאחר ההגרלה.
מי מוגדר משפר דיור? מי שהייתה או יש ברשותו בעלות על יותר משליש דירה או קרקע מיועדת למגורים בשלוש השנים האחרונות והוא מתחייב למכור את הבעלות על הדירה או הקרקע אם עדיין ברשותו תוך 12 חודשים מיום אכלוס הדירה שהגריל.
קרדיט: shutterstock
מה ההבדל בין התוכניות השונות?
בתכנית "מחיר למשתכן" היו פחות הגבלות על המיקום הגאוגרפי של הפרויקט או קביעה מה תהיה ההנחה שתתקבל. כפועל יוצא, ההנחות לפרויקטים בפריפריה היו נמוכים יחסית לפרויקטים באזורי ביקוש גבוהים וההנחה שהתקבלה באזורים מבוקשים הייתה יכולה להיות גם פי ארבע מההנחה שהתקבלה במקומות אחרים בארץ. במכרזים, המדינה סבסדה את הקרקעות וקבעה מפרט טכני והיזמים התחרו על מחיר נמוך למ"ר (כלומר על הוצאות הבנייה ושולי הרווח).
התוכנית אשר החליפה אותה – דיור במחיר מופחת – קבעה שלושה סוגי פרויקטים: פריפריה, אזור ביקוש ואזור יוקרה. המכרזים השתנו בין סוגי האזורים השונים – לעתים התחרות הייתה על הוצאות פיתוח נמוכות, לעתים מחירי הפיתוח הוחזקו קבועים והתחרות הייתה על עלות הקרקע ולעתים – שילוב בין שניהם. המטרה של שיטה זו הייתה יצירת מצב בו ההנחה שניתנה הייתה שוויונית יותר יחסית לזו שניתנה במחיר למשתכן.
התוכנית החדשה, "מחיר מטרה" שבאה להחליף את תוכנית "דיור במחיר מופחת", פועלת אף היא בשיטה מעט שונה: מחיר הדירה נקבע מראש וכמוהו המפרט – והתחרות בין היזמים היא על מחיר הקרקע. גם המחיר לרוכשים יהיה ידוע מראש – כגובה השומה אשר תתעדכן פעם בשנה ותוצמד למדד המחירים ולא למדד תשומות הבנייה. המטרה: מחירי דירות ידועים מראש ושאינם מטפסים במהירות. כאן, הפרויקטים יוקמו רק באזורים בהם מחירי הדירות אינם עולים על 20,000 ₪ למ"ר או שהאזור מוגדר במדד הסוציו אקונומי 4 או נמוך יותר.
אופן חישוב השומה
הבדל נוסף בין התוכנית הוא באופן חישוב השומה: במחיר למשתכן הערכת שווי הקרקע חושבה ביולי 2015 והוקפאה – וזה היווה את הבסיס לפיו היזמים זכו להנחה. בתוכנית לדיור במחיר מופחת, השומות היו עדכניות (ולכן גבוהות יחסית למחיר למשתכן) ובמחיר מטרה, השומות מתעדכנות אחת לשנה ועם הצמדה שונה – למדד המחירים לצרכן ולא למדד תשומות הבנייה.
מועד ההגרלות
פרויקט בנייה כולל אבני דרך משמעותיות, אחת מהן היא קבלת היתרי בנייה. בתחילה, ההגרלות התבצעו עוד לפני קבלת היתרי הבנייה אך נוהל זה הופסק כיוון שהותיר את המגרילים במצב בו עברו שנים רבות מרגע ההגרלה עד לרגע אכלוס הדירה, וכן עד לקבלת היתר הבנייה חוסר הוודאות היה רב. במחיר מטרה נוהל קיום הגרלה עוד בטרם קבלת היתר הבנייה הושב, במקביל לכך, נבדקת האפשרות לאפשר לזוכים להשתתף בהגרלות נוספות בשלבים הקודמים לקבלת היתר הבנייה.
הליך ההשתתפות בהגרלות
- הוצאת תעודת זכאות
- רישום להגרלה
- זכייה ובדיקת אפשרויות מימון וקבלת משכנתא
- פגישה עם היזם, בחירת דירה וחתימה על חוזה
- אכלוס בתום הבנייה
בכל התוכניות חל איסור מכירת הדירה תוך חמש שנים מיום האכלוס או שבע שנים מיום הזכייה בהגרלה. כיום, כאמור מתקיימים במקביל פרויקטים מכל הסוגים והם נמצאים בתהליכי בנייה, זה עלול אולי לבלבל מאוד ולכן, יותר מתמיד מומלץ להבין לעומק מהם ההבדלים בין הפרויקטים השונים ולהתעדכן מה רלוונטי עבורכם.